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連「實價」都不能相信了 該怎麼出價?

文/賴淑惠 最近,有不少房市專家宣稱「台灣將全面進入低成交時代!」這個消息,對購屋族來說,是好事一樁嗎?隨著成交量越來越低,過去幾年,大家奉之為圭臬的「實價登錄」,可供參考的價格越來越少,購屋族出價引據無門,但誰也不願意當冤大頭,市場觀望態勢,只會越來越濃。 成交量驟跌,民眾可參考的實價登錄資料也跟著減少,也少了出價依據(好房網News記者 陳韋帆/攝影)



 


實價登錄全面失靈?買房出價攻心計! 最近,好友小許在北投看上一間中古公寓,屋主開價一坪50萬,25坪的小三房公寓,總價1250萬,這價錢,比起市中心,的確是輕薄短小多,出價斡旋前,他跟大多數人一樣,上網看了實價登錄,沒想到不但這棟物件近一年沒有成交紀錄,他擴大搜尋範圍,方圓百里的類似物件,近兩年也沒有人賣屋!「這樣我要怎麼出價?」 房仲聲聲說,這樣的價格千載難逢,小許苦惱極了,他看到最接近的價格記錄,是一間三年半前賣出的大三房公寓,當時,還在房價高點,一坪約55萬,表面上的數字看起來,現在的房價好像是跌了,但畢竟是幾年前的事,如果照著出價,豈不是拿自己的血汗錢開玩笑? 「這樣的情況,未來兩年,只會越來越多!」有房仲私下抱怨,現在他們都不會賣房子了,以前跟客人說,屋主開價比實價登錄還便宜,多少可以看到買家有點鬆動的表情,現在他們直接被白眼,買家都覺得,比實價登錄低是最基本的,但要低多少才算滿意?他們又說不出個所以然,過去幾年的買屋寶典「實價登錄」,已經沒人放在眼裡,像小許這樣想危機入市的屋主,只能瞎子摸象,最後是買貴了還是占到便宜了?完全沒個準!



 


       這種時候,誰都怕被坑了,當交易量跌到連「實價」都不「實價」了,就不能買房了嗎?當然不是!小許先跟房仲表達意願,有空就帶不同家人去看屋,但遲遲不肯出價,房仲急了,頻頻勸他先出價就就可以談,小許這才不慌不忙的打聽,屋主要多少錢才收斡旋金?前一個議價的買家又出了多少?房仲面露難色,狀似透露添大機密的說,上一個出到1150萬,屋主還是不肯賣,「不如加到1175萬,有機會成交!」小許不動聲色,偷偷到另一家也接了這個物件的房仲詢問,佯裝看屋客的他,確知最後出價是1150萬無誤,才放心加到1160萬試探屋主,來來回回大半個月,屋主終於撐不住,同意以1168萬的好彩頭價成交,換算下來,一坪46萬,是實價登錄價的84折。



        雞蛋裡頭挑房子 低於實價勇闖蛋黃區 這樣的成交價,滿意嗎?小許笑說,「怎麼可能會滿意?」有朋友笑他,這種亂世敢買屋,心臟很大顆喔!但,小李心中很明白,以前,一千萬出頭,他只能往新北市看,現在可以找到台北市門牌的北投,等於是「在蛋黃區裡挑蛋白」,這已經往前邁進了一大步,當實價登錄失靈,現在買屋開價,只能靠感覺說話嗎?不,有更科學一點的選擇方法! 首先,實價仍有「最低」參考價值,高於實價的高傲屋主直接淘汰,列入拒絕往來戶,起碼要低於實價的9折,才可列入考慮清單;其次,詳列出考慮物件後,可不是越便宜的越好,這種時候,選「折扣」不如選「區域」! 舉例來說,以前受限於預算,只能看新北市的林口鶯歌等區域,現在就算開價已經依實價打了8折,跟板橋、中和打85折相比,我建議寧可往新北的相對蛋黃區板橋、中和移動,同理可推,過去看新北第一圈的看屋客,不要受限實價折扣數,再往雙北交接的相對蛋黃區移動,像是文山、北投,就算越往蛋白移動,降幅就越低,但不要只想著便宜成交,這絕對是一個雞蛋裡挑房子的好機會,頭過身就過! 所以,「實價」不是不能參考,而是要算到刀口上,一心想著要買到最便宜,就像撿石頭的故事一樣,永遠只會覺得不滿足,但如果能善用實價數字,用數字說話,條例出每個地方的降幅,就能找出最適合自己往前邁進的區域,千金難買心頭好,菜市場式的錙銖必較,不如逢低買到一個心滿意足!



 



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